АИЖК: инвесторов перестали интересовать дорогие квартиры в городах-миллиониках
Для ипотечного рынка 2011 год оказался достаточно успешным: количество выданных кредитов на покупку жилья на 30% превысило показатель докризисного 2008 года. Более того, если верить статистическим данным, то в прошлом году было выдано в два раза больше ипотечных кредитов, чем в 2010 году. И хотя по многим факторам показатель прошлого года можно назвать рекордным, у российского рынка ипотечного кредитования по-прежнему есть огромный потенциал.
В частности, гендиректор АИЖК А. Семеняка уверен, что этот потенциал определяют сразу несколько источников – средства пенсионного фонда и выпуск ипотечных облигаций, помимо этого, для дальнейшего успешного развития рынка ипотечного кредитования необходимо отказаться от расчетов в иностранной валюте. По оценке специалистов ведомства, в 2011 году ипотекой воспользовались около полумиллиона человек, другими словами ипотека профинансировала приблизительно каждую пятую сделку, проводимую с жильем. На протяжении всего года отмечался качественный и устойчивый рост, но одновременно с этим процессом и увеличением количества выданных займов по ипотеке, на рынке не отмечался рост цен на жилье. Жилая недвижимость росла в цене медленнее, чем инфляции, а это стало четким сигналом для инвесторов – они ушли с рынка, в первую очередь это стало заметно в сегменте дорогих квартир, которые находятся в городах-миллионниках. Эксперты также отмечают тенденцию уменьшения средней суммы кредита – договор займа стали оформлять те, кто имеет более низкий доход, другими словами ипотека стала выполнять основную функцию – удовлетворять реальную потребность в жилье. По прогнозам экспертов на этот год, объем выданных кредитов по ипотечной программе может достигнуть одного триллиона рублей. На фоне таких оптимистических прогнозов, возможное повышение является той ложкой дегтя в бочке меда.
Ставки будут расти?
Еще один важный вопрос – доходность ипотечных облигаций. За последние полгода этот показатель вырос на 100 базисных пунктов или почти на 1%, хотя, как отмечают эксперты, это не означает, что и на 1% должны вырасти ставки по ипотеке. В условиях конкуренции банки частично могут жертвовать маржой, когда речь идет о приросте больших объемов. На данный момент в банковской системе маржа составляет до 5%, а в 2010 году ее показатель составлял всего 4%, и это было предусмотрено в рамках программы ВЭБа. В целом ставки по ипотеки стабилизировались, и не последнюю роль в этом сыграла ситуация, которая сейчас сложилась в Европе. Значительного роста ставок ожидать не приходится, и единственное, что может оказать существенное влияние на них – это новые негативные события большого масштаба. Только тогда банки начнут сокращать льготные программы ипотечного кредитования и проводить промоакции, так как такие предложения для многих российских граждан станут для них заведомо убыточными. Средний уровень ипотеки в России сейчас составляет 12,2%, а максимальный рост в это году может составить не более 0,5%.
Испытывая проблемы с ликвидностью, вызвали интерес банков к программам рефинансирования, реализуемые АИЖК. Ранее агентство выкупало закладные, а теперь внедряет программу выкупа ипотечных облигаций. Фиксированные условия по всем программам вызвали повышенный интерес со стороны банков. Банку будет выгодно продавать облигации, если улучшаться условия на рынке, а если ставки продолжать дальнейший рост, то банковским учреждениям будет выгодно продать своим облигации АИЖК. Объем ипотечных облигаций по первой программе выкупа составит 16,6 млрд. рубл, объем по второй – 13,4 млрд. рубл. Технология выпуска российских ипотечных бумаг мало чем отличается от американской. Этот вид ценных бумаг предполагает, что ипотечные активы находятся на обособленном отдельном балансе. Очередность выплат инвесторам формируется в зависимости от позиции в перечне на получение денег: у того, кто стоит первым в очереди есть больше шансов на то, чтобы получить свои деньги, чем у последующих в списке. Таким образом, у инвесторов есть возможность удовлетворить потребности в зависимости от риска и доходности облигаций. Безусловно, такая практика в России только приживается, но в отличие от того же американского рынка, где во время кризиса бумаги обесценились полностью, по российским ипотечным облигациям не отмечалось ни одного дефолта.
Сложностей, с которыми сталкиваются российские банки в процессе ипотечного кредитования, тоже возникает не мало. Например, банкам трудно привлекать длинные пассивы. Но и эта проблема частично может быть решена, так как российское правительство приняло стратегически важное решение – направить часть средств из пенсионного фонда. Средства из ПФР будут направляться в транши ипотечных облигаций, доходность которых на данный момент оценивается в 8,5%. Если удастся привлечь средства этого и других долгосрочных инвесторов, то выйти на показатель в 2 трл. рубл. по ипотеке к 2015 году станет вполне реально. Вместе с этим и сами банки должны вкладывать средства в секьюритизацию, совершенствуя регулярный механизм рефинансирования. Пока одному банку это не под силу, так как для этого необходимо накопить как минимум 5 млрд. рубл. Чтобы не тратить время и накопить опыта, АИЖК предлагает организовать «клуб по интересам» и нескольким банкам объединится для совместного выполнения программы, только для этого им придется договариваться о стандарте качества.
